1. Müteahhidin Temerrüdü ve Fesih Türleri (Geriye / İleriye Etkili)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çift tipli karma sözleşmelerdir. Müteahhidin eseri kararlaştırılan tarihte tamamlayıp teslim edememesi halinde temerrüt hükümleri uygulanır.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre inşaatın seviyesi feshin türünü belirler. Eğer inşaat %90 fiziki seviyenin altındaysa, arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili dönebilir. Bu halde taraflar sözleşme yapılmamış gibi eski durumlarına döner; müteahhidin arsa payı talepleri reddedilir ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca yalnızca yaptığı faydalı masrafları talep edebilir.
"Fiziki oranı %90'a ulaşmamış inşaatlarda yükleniciden gayrimenkul satın alan üçüncü kişiler, yüklenicinin hak sahibi olduğunu iddia edemezler; zira hak ediş gerçekleşmemiştir."
— Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/490 K.
2. Üçüncü Kişilere Yapılan Devirlerin Akıbeti ve Nama İfa İzni
Yüklenicinin inşaat bitmeden kendisine henüz intikal etmemiş veya avans olarak devredilmiş payları haricen üçüncü kişilere satması durumunda, alacağın temliki hükümleri geçerlidir. Arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili feshettiğinde, üçüncü kişilerin tapuları da iptal edilerek arsa sahibine döner. Üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamaz.
Öte yandan arsa sahipleri sözleşmeyi feshetmek yerine mahkemeden 'nama ifaya izin' (TBK m. 113) talep ederek, müteahhidin temerrüdü nedeniyle yarım kalan inşaatı müteahhit nam ve hesabına bizzat tamamlama ve bunun için müteahhide düşen bağımsız bölümleri satma yetkisi alabilirler.
