1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Usulü
6306 sayılı Kanun'un temel amacı deprem riski altındaki yapıların bertaraf edilmesi olsa da, bu süreçte Anayasa'nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkının ölçüsüzce sınırlandırılması hukuka aykırılık teşkil eder.
Lisanslı kuruluşlarca hazırlanan riskli yapı tespit raporu tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne şerh düşülerek hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki Teknik Heyete itiraz edilmelidir. Teknik heyetin itirazı reddetmesi halinde ise 30 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal ve yürütmenin durdurulması davası açılması zorunludur.
"Mülkiyet hakkı kamu yararı gerekçesiyle dahi olsa özüne dokunulacak ve orantısız külfet yükleyecek biçimde sınırlandırılamaz."
— Danıştay 6. Daire 2024/319 Emsal Kararı
2. Bina Ortak Karar Protokolü ve Azınlık Hisselerinin Satışı Tehlikesi
Riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda yeni yapılacak yapının şartları, müteahhit seçimi ve paylaşım oranları maliklerin arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır.
Uygulamada çoğunluğu elinde bulunduran maliklerin, azınlıkta kalan paydaşları dışlayarak aleyhlerine sözleşmeler imzaladıkları ve ardından Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü'nden hisse satışı talep ettikleri görülmektedir. Danıştay içtihatlarına göre, teklif edilen sözleşme azınlık malike noter vasıtasıyla tebliğ edilmeden ve makul süre tanınmadan yapılan satış ihalesi işlemleri yok hükmündedir.
- Sözleşme taslağının noterden ihtarname ile gönderilmesi şartı,
- Bağımsız bölüm dağılımında şerefiye ve arsa payı denkliğinin gözetilmesi,
- SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca gerçek piyasa rayicinin tespiti,
- İdare Mahkemesinde satış işlemine karşı eşzamanlı yürütmeyi durdurma talepli dava ikamesi.
